Immobiliengutachter Gutachter Nord KG Immobilienbewertung

Immobilienbewertung / Lexikon

Immobiliengutachter Sachverständige für Immobilien

GUTACHTER NORD KG - Dipl.-Sachverständige (DIA), öffentlich bestellte u. vereidigte Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten. Immobiliensachverständige für Immobilienbewertung Reesdorf Kiel, Immobiliengutachten oder Verkehrswertermittlungen in den Regionen Schleswig-Holstein, Hamburg, Niedersachsen und Mecklenburg-Vorpommern. In den Städten Kiel, Hamburg, Rostock, Helmerkamp, Flensburg, Lübeck, Neumünster und Umgebung.
Fachbegriffe aus der Immobilienwirtschaft, hier leicht verständlich erklärt.


Bebauungsplan

Im Bebauungsplan legt eine Gemeinde als Satzung (Ortsgesetz) fest, welche Nutzungen auf einer Fläche zulässig sind. In der Regel besteht der Plan aus der Planzeichnung (Teil A) und dem Text (Teil B). Nicht Teil der Satzung, aber im Rahmen des Verfahrens zwingend erforderlich ist eine Erläuterung, in der die Planintention dargelegt und in der jede zeichnerische und textliche Festsetzungen begründet werden muss (Begründung). Teil der Begründung ist auch der Umweltbericht (Bauleitplanung), wenn es sich um einen umweltprüfungspflichtigen Bebauungsplan handelt. Ein Bebauungsplan kann aber beispielsweise nur aus einem textlichen Teil mit Begründung bestehen.

Die Planzeichen sind nach der Planzeichenverordnung normiert, um die allgemeine Lesbarkeit zu gewährleisten; im Bedarfsfall können jedoch weitere Planzeichen entwickelt werden. Die textlichen Festsetzungen erfolgen i. d. R. auf Grundlage der Formulierungen im Baugesetzbuch (BauGB) und sind somit ebenfalls weitgehend normiert. Die Planzeichnung wird im Regelfall im Maßstab 1:500, bei größeren Plangebieten auch 1:1000 erstellt; als Grundlage dient eine amtliche Flurstückskarte, auf der alle von der Planung betroffenen als auch die angrenzenden Flurstücke kenntlich zu machen sind. Das Plangebiet ist eindeutig abzugrenzen. Dies erfolgt in der Regel, in dem man sich an vorhandene Grundstücksgrenzen hält.

Um die Entstehung und die Funktion eines Bebauungsplanes zu erklären, muss man zunächst wissen, dass das deutsche Bauplanungsrecht (zu unterscheiden vom Bauordnungsrecht), bei der Beurteilung von baulichen Vorhaben grundsätzlich drei Flächenkategorien unterscheidet (im Baugesetzbuch (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt):

Die wichtigste Unterscheidung erfolgt zwischen Außen- und Innenbereich, vor allem mit der Intention, den Außenbereich vor einer unkontrollierten Bebauung (Zersiedlung) zu schützen. Wie häufig im juristischen Bereich wird im Planungsrecht mit Begriffen gearbeitet, deren Bedeutungen nicht allgemein bekannt sind. So muss vorab der Begriff des "im Zusammenhang bebauten Ortsteiles" erklärt werden, um den Unterschied zwischen Außen- und Innenbereich darlegen zu können.

Im deutschen Bauplanungsrecht wurde schon früh erkannt, dass in einem so dicht besiedelten Land die freie Landschaft vor einer Zersiedelung geschützt werden muss. Daher war es erforderlich, zwischen der freien Landschaft und den Siedlungsflächen zu unterscheiden. Aufgrund der vielfach unterschiedlichen Siedlungsstrukturen ist eine klare Grenzziehung nicht immer möglich. Bei Siedlungstypen mit einer lockeren Ortsrandbebauung fällt es oft schwer zu entscheiden, wo die freie Landschaft, also der Außenbereich anfängt. Man muss also feststellen, welche Bebauung noch einen Zusammenhang bildet, wobei dieser je nach Siedlungsstruktur mal fester und mal lockerer sein kann.

Ortsteil ist jeder Bebauungskomplex im Gebiet einer Gemeinde, der nach der Zahl der vorhandenen Bauten ein gewisses Gewicht besitzt und Ausdruck einer organischen Siedlungsstruktur ist. Allgemeinverständlicher ausgedrückt: es kann sich dabei um Dörfer, Ortsteile oder Städte handeln. Als Außenbereich ist dann die Fläche definiert, die unmittelbar an die letzte Bebauung dieses Zusammenhanges grenzt. In den meisten Fällen lässt sich diese Grenze sicher definieren, aber es gibt immer wieder Grenzfälle, bei denen in einem Prozess die Zugehörigkeit einer Fläche geklärt werden muss.

1.
Als Außenbereich werden die Flächen bezeichnet, die außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen und für die kein qualifizierter Bebauungsplan besteht. Für den Außenbereich wird ein grundsätzliches Bauverbot unterstellt; nur solche Vorhaben sind zulässig, die bodengebunden sind (z. B. Landwirtschaft, Kraftwerke, Forschungseinrichtungen, militärische Anlagen etc). Weil einzig solche Vorhaben im Außenbereich zulässig sind, spricht man von "privilegierten Vorhaben". Näheres regelt § 35 BauGB.
2.
Mit Innenbereich bezeichnet man die unbeplanten Gebiete der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Die Beurteilung von Bauvorhaben im Innenbereich richtet sich nach § 34 BauGB. Demnach ist grundsätzlich die bereits vorhandene bebaute nähere Umgebung für ein neues Bauvorhaben hinsichtlich der Art und des Maßes der Nutzung maßgebend ("Einfügungsgebot"). Dabei spielt der Gebietscharakter eine ganz wesentliche Rolle. Die meisten Bauflächen, die vor Einführung der Bebauungsplanung in den 60er Jahren bestanden, stellen somit Innenbereichsflächen im Sinne des § 34 BauGB dar, sofern sie nicht nachträglich überplant wurden.
3.
Die dritte Kategorie wird von den Flächen dargestellt, die in Geltungsbereichen von B-Plänen liegen, also überplant wurden. Da es sich dabei in der Regel um vorhandene oder neue Siedlungsflächen handelt, spricht man dabei auch von "beplantem" Innenbereich im Gegensatz zum zuvor genannten "Unbeplanten" Innenbereich. Es gibt aber auch Bebauungspläne für Gebieten, die sonst zum Außenbereich gehören, z. B. für Wochenendhausgebiete, Sportplätze etc.

Die Unterteilung der Flächenkategorien kann auch in der Weise vorgenommen werden, dass es beplante und Unbeplante Flächen gibt, wobei letztere entweder unter § 34 (Innenbereich) oder § 35 BauGB (Außenbereich) fallen.



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