Immobilienbewertung / Immobiliensachverständige
Als Immobiliensachverständige sind wir bemüht unsere Immobiliengutachten oder Verkehrswertermittlungen klar und verständlich zu verfassen, trotzdem finden Sie innerhalb der Immobilienbewertung oder bei Hausgutachten Fachbegriffe aus der Immobilienwirtschaft, diese möchten wir hier leicht verständlich erklären.
Wertermittlungsverordnung
Das Baugesetzbuch enthält nur die materielle Definition des Verkehrswertes (Marktwert), ohne dass die Ermittlung verfahrensmäßig (nämlich wie der Verkehrswert zu ermitteln ist) geregelt wird. Hierzu wurde die Wertermittlungsverordnung WertV erlassen. Durch diese sollen gleiche Grundlagen und Materialien für die Wertermittlung durch amtliche und private Stellen geschaffen werden. Ziel der WertV ist eine größere Transparenz des Grundstücksmarktes, die es insbesondere dem Einzelnen ermöglichen soll, Angebote am Markt auf Ihre Preiswürdigkeit hin prüfen zu lassen. [vgl. Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, a.a.O., S. 605 ff.]
„Die breite Anerkennung der WertV ist darin begründet, dass deren Verfahrensvorschriften auf jahrzehntenlangen Erfahrungen beruhen und sich in der Praxis bewährt haben“. [Kleiber S., a.a.O., S. 620]
Denn sie enthält allgemein anerkannte Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts (=Marktwert = voller Wert = Verkaufswert = angemessener Wert = Wert), gleichgültig von wem oder welcher Stelle der Verkehrswert ermittelt wird; insoweit entfaltet sie eine mittelbare Bindungswirkung. Der BGH hat deshalb erkannt, dass die Anwendbarkeit der WertV nicht auf die Gutachterausschüsse beschränkt bleibt. [vgl. Kleiber, a.a.O., S. 621 BGH-Urteil vom 12.1.2001, VZR 420/99]
Die in der WertV erläuterten Verfahren (Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert) stellen Hilfswege für die Ableitung des Verkehrswertes dar. Hierbei handelt es sich zunächst um Zwischenwerte, die aber möglichst direkt zum Verkehrswert führen sollen.
Danach soll der Verkehrswert aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage am Grundstücksmarkt abgeleitet werden. Sofern marktgerechte Daten zur Ermittlung des Ertrags- oder Sachwertes in die Berechnung einfließen (z.B. Wertminderung wegen Alters, Bauschäden oder marktgerechte Mieten etc.), können die so ermittelten Werte identisch mit dem Verkehrswert sein, so dass es keiner weiteren Zu- oder Abschläge mehr bedarf.
∧